Pressespiegel

Wenn es um den Kauf selbst zu nutzender Immobilien geht, gehören Singles und Senioren zu den anspruchsvollsten Interessenten. Zu diesem Ergebnis kommt die "Immobilien-Trendstudie" von Planet Home, einer Tochter der HypoVereinsbank. Für 80 Prozent der Alleinstehenden ist demnach die Nähe einer stark befahrenen Straße ein Ausschlusskriterium für den Kauf und auch hoher Sanierungsbedarf treibt sie in die Flucht. Bei den Senioren hingegen lassen sich neun von zehn Interessenten durch schlechte Einkaufsmöglichkeiten und eine fehlende Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel abschrecken.

Die Menschen leben wieder lieber in der Stadt als im Umland. Jahrzehntelang wanderten viele Bewohner aus den Städten in die nahe gelegenen Umlandbereiche ab. Zu den so genannten "Stadtflüchtern" zählten vor allem junge Familien. Jetzt werden städtische Wohnbereiche von vielen wieder als attraktiv entdeckt. Denn die Kosten des Wohnens im Umland werden zunehmend bewusster wahrgenommen und beispielsweise das Zweitauto den Wohnkosten in der Stadt gegenübergestellt.

Vor allem die Attraktivität der Stadt und des innenstadtnahen Bereichs wurde bei Bewohnerbefragungen als Grund für den Wunsch zum wohnen in der Stadt genannt. Besonders gefragt sind Grünflächen in der Wohnumgebung, wenig Lärm, gute Parkmöglichkeiten, ein großes Angebot an Geschäften, die gute ärztliche Versorgung und ein vielfältiges Angebot für Kinder.

Weniger als zehn Prozent der vom Difu (Deutsches Institut für Urbanistik) befragten Bewohner in München und Leipzig würden lieber im Umland wohnen. Dabei zieht es zunehmend die (gehobene) Mittelschicht in die Stadt. Dazu kommen junge Ein- und Zwei-Personen Haushalte, Familien und Senioren. Denn gerade letztere schätzen die kulturellen Attraktivitäten  sowie die kurzen Wege um viel zu erleben.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Ungleichbehandlung von Immobilien- und Geldvermögen bei der Erbschaftssteuer als nicht verfassungskonform gekippt und den Gesetzgeber aufgefordert, spätestens mit Wirkung ab 1. Januar 2009 neue verfassungskonforme Regelungen für die Wertermittlung bei der Erbschaftssteuer zu treffen. Prinzipiell erwartet das Gericht, dass für unterschiedliche Arten von vererbtem oder verschenktem Vermögen vergleichbare Maßstäbe angewendet werden müssen. Die bisherige Wertermittlung sei zu uneinheitlich und zu willkürlich.

Die Vererbung von Wohnobjekten wird vermutlich auch zukünftig nicht mit Erbschaftssteuer belastet sein.

Zwar haben die Verfassungsrichter in ihrem Urteil betont, dass Immobilienvermögen grundsätzlich nicht anders bewertet werden darf als zum Beispiel Barvermögen. Allerdings kann in einem zweiten Schritt, d.h. nach erfolgter Bewertung die mögliche Besteuerung zum Beispiel durch Freibeträge deutlich gemildert oder ggf. sogar vermieden werden. Die Bundesregierung ist aufgefordert bis Ende 2008 ein Gesetz zur Erbschaftssteuer verabschieden, das den Vorgaben der entspricht.

Wertminderung von Erbbaurecht in der Zwangsversteigerung häufig falsch angesetzt

Im Jahr 2005 gab es in Deutschland rund 93.000 Zwangsversteigerungsverfahren. Hierzu zählen zunehmend auch Erbbaurechte.

Die Bekanntmachung der Zwangsversteigerungstermine durch das zuständige Amtsgericht enthält immer auch den vom Vollstreckungsgericht festgesetzten Verkehrswert, der in der Regel von einem Sachverständigen ermittelt wird. Die Besonderheit in der Zwangsversteigerung liegt darin, dass in dem angegebenen Verkehrswert keine Wertminderungen durch gegebenenfalls bestehende dingliche Belastungen des Versteigerungsobjekts berücksichtigt sind.

Den Bietinteressenten werden erst beim Versteigerungstermin die gesetzlichen bzw. abweichend vereinbarten Versteigerungsbedingungen mitgeteilt. Hierzu zählt auch, welche der vorhandenen Belastungen der Ersteher mit dem Zuschlag tatsächlich übernehmen muss. Der Bieter darf sein Bargebot deshalb nicht nur an dem festgesetzten Verkehrswert des unbelasteten Objekts ausrichten, sondern er muss als Abzug an dem festgesetzten Verkehrswert auch einkalkulieren, welche Wertminderungen die nach den konkreten Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Belastungen auslösen.

Mit der Begründung eines Erbbaurechts nach der Erbbaurechtsverordnung gestattet der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten, abweichend von den §§ 93, 94 BGB, über die vereinbarte Erbbauzeit auf dem fremden Grundstück ein eigenes Bauwerk zu haben. Bei einem Erbbaurecht bleibt der Grundstückseigentümer für die gesamte Laufzeit Eigentümer seines Grundstücks.

Die Erbbauzinsreallast und die Vormerkung sind nicht Bestandteile, sondern rechtliche Belastungen des Erbbaurechts. Sie dürfen deshalb in der Verkehrswertermittlung für die Zwangsversteigerung entsprechend den vorausgegangenen Ausführungen nicht wertmindernd berücksichtigt werden. Das Erbbaurecht ist in der Versteigerung nur mit seinem verdinglichten Vertragsinhalt beschlagnahm und geht zunächst auch nur so auf den Ersteher über.

Vgl. http://www.sprengnetter-online.de/docpdf/presse/erbbaurechtiz2.pdf

Einfamilienhäuser sind in München am teuersten

Einfamilienhäuser sind das stabilste Segment auf dem Immobilienmarkt. Es reagiert weniger stark als Wohnungseigentum in großen Etagenwohnungen auf Marktschwankungen. Die teuersten Eigenheime sind in München zu finden. Im Allgemeinen ist jedoch der Preisverlauf in Großstädten und Kleinstädten ähnlich.

Die Preise für frei stehende Einfamilienhäuser in der Bundesrepublik sind seit den neunziger Jahren rückläufig. Bei der Entwicklung gibt es keine Unterschiede zwischen Eigenheime mit einfachem, mittlerem und hohem Wohnwert Zwar sind die Prognosen für die zukünftige Preisentwicklung von dem heutigem Standpunkt aus schwierig, dennoch zeigen aktuelle Trends eine positive Tendenz auf, so dass von einer zukünftigen Stabilisierung ausgegangen werden kann. Das niedrige Preisniveau von Immobilien sowie der niedrige Finanzierungszins bieten die besten Voraussetzungen für den Kauf von Einfamilienhäusern.